Puoi subentrare in un contratto di locazione ma solo a una condizione: non è tutto oro ciò che luccica
In cosa consiste il subentro di locazione e come si procede per effettuarlo? Ecco tutto quello che c’è da sapere.
Il contratto di locazione prevede un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali: una delle due parti mette a disposizione dell’altra l’utilizzo di una cosa mobile o immobile per un certo periodo dietro un corrispettivo stabilito.
Si viene a configurare così un rapporto continuativo che potrebbe cambiare nel tempo a seconda delle esigenze delle due parti: può succedere che il locatore, il proprietario dell’immobile, o il conduttore (l’inquilino), vogliano modificare il rapporto.
Può capitare che si debba ricorrere alla procedura di subentro perché uno dei due presenti l’esigenza di essere sostituito come parte dell’accordo prima della scadenza prevista.
Il subentro deve essere ammesso dal contratto di locazione: in caso contrario le parti interessate non possono accedere a questa eventualità.
I casi in cui si verifica il subentro del locatore o del conduttore
In caso di subentro da parte del locatore, cioè quando l’unità immobiliare viene venduta ad un soggetto terzo, quest’ultimo deve rispettare il contratto di affitto. Il soggetto acquirente subentra a partire dal giorno dell’acquisto, acquisendo diritti e doveri del contratto. Il subentro del locatore può avvenire anche in seguito a decesso del locatore con la sostituzione da parte degli eredi.
Il subentro da parte del conduttore si verifica in caso del decesso dello stesso, dal coniuge, dal convivente more uxorio o dagli eredi o in caso di separazione o divorzio, se la controparte ha il diritto di abitare nella casa familiare, o per cessione del contratto a terzi.
Il subentro conviene? L’eventualità del corrispettivo e dell’imposta di registro
Il subentro non è sempre positivo, perché potrebbe essere previsto il versamento di un corrispettivo. Non solo: è necessario versare anche l’imposta di registro per le cessioni che senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro, mentre con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro. L’imposta in questione deve essere versata entro 30 giorni mediante i servizi telematici dell’Agenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente o con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.
Per quanto riguarda la comunicazione del subentro, non sono previste particolari comunicazioni, ma i soggetti interessati sono chiamati a redigere una scrittura privata in cui vanno riepilogate le parti in causa, vanno riassunti i riferimenti ai termini dell’accordo di locazione e va attestato che tutte le parti in causa siano state informate del subentro.