“Se ho un contratto di locazione ma devo rinunciarvi, posso far subentrare un altro al posto mio”? Ti diciamo come stanno le cose

Come funziona la procedura di subentro in un contratto di locazione: ecco tutte le risposte alle domande più frequenti.

Quando parliamo di contratto di locazione facciamo riferimento ad un contratto tramite il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile a fini abitativi o commerciali per un determinato periodo di tempo a fronte di un corrispettivo pattuito.

Può succedere che si palesi la necessità di modificare il rapporto contrattualizzato tra il locatore, proprietario dell’immobile, e il conduttore, inquilino: può esserci la necessità per uno dei due soggetti coinvolti di chiedere una sostituzione nell’accordo.

In questo caso si ricorre alla procedura di subentro: un nuovo soggetto si sostituisce al proprietario, nel caso in cui questo abbia ceduto la proprietà dell’immobile, o all’inquilino precedente. Questa modifica avviene con un eventuale versamento di corrispettivo in denaro.

La richiesta di subentro è una circostanza piuttosto frequente ma affinché si verifichi è necessario che tale situazione sia ammessa dall’accordo che regola la locazione: non è possibile effettuare la modifica se questa non è prevista come eventualità dal contratto stipulato.

Procedura di subentro nel contratto di locazione per conduttore e locatore

Cosa succede quando il caso di subentro riguarda il locatore? Se l’unità immobiliare su cui viene applicato il contratto di locazione viene venduta ad un soggetto terzo scatta l’obbligo di rispettare il contratto di affitto in essere, quindi il soggetto acquirente subentra già nel giorno dell’acquisto, acquisendo automaticamente diritti e doveri dell’accordo stipulato secondo l’art.1602 del codice civile. In caso si decesso del locatore a subentrare sono gli eredi e il rapporto di locazione subisce una modificazione soggettiva.

Il subentro di un nuovo conduttore può avvenire in caso di decesso dello stesso, da parte del coniuge, del convivente more uxorio o degli eredi, ma può avvenire anche in caso di separazione o divorzio, nel caso in cui la controparte decida di abitare nella casa familiare. Può subentrare un nuovo conduttore anche per cessione del contratto a terzi.

Come pagare l’imposta di registro per il subentro nel contratto di locazione

In entrambi i casi si procede con la modifica del soggetto presente nel contratto e l’accordo può prevedere un corrispettivo. Per quanto riguarda l’imposta di registro, questa ammonta a 67 euro senza corrispettivo, mentre è pari al 2% del corrispettivo pattuito in caso contrario. Deve essere versata entro 30 giorni dalla modifica attraverso i servizi telematici dell’Agenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente o attraverso il modello F24 Elementi identificativi, usando il codice tributo 1502.

La pratica di registrazione della modifica del contratto può essere presentata sia con documentazione cartacea che online, abilitandosi ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, inviando i riferimenti sul subentro, e utilizzando l’applicazione RLI che permette di effettuare il versamento dell’imposta dovuta direttamente addebito su conto corrente.  Nel caso di una cessione volontaria è bene redigere sempre una scrittura privata che riepiloghi le parti in causa e i termini dell’accordo di locazione.